Hvornår skal ejendomsmæglere screene for PEP og sanktioner

Annonce – sponsoreret indhold.

Ejendomsmæglere skal screene for PEP og sanktioner ved enhver transaktion, der involverer køb, salg eller udlejning af fast ejendom — og pligten udløses allerede ved etableringen af kundeforholdet, ikke først ved underskriften. Det korte svar er, at screeningen skal ske, før du reelt påbegynder arbejdet for en kunde, hvad enten det er en sælger, køber, udlejer, lejer eller investor. Men hvornår præcist, og hvem der konkret skal kontrolleres, afhænger af transaktionens karakter og din rolle i den. Med EU’s opdaterede AML-pakke, der trådte i kraft i 2025-2026, er ejendomshandel eksplicit udpeget som et højrisikoområde, og det betyder, at mæglere, ejendomsadministratorer og udviklere nu bærer et selvstændigt compliance-ansvar, der rækker langt ud over den traditionelle formidlerrolle.

Hvad PEP- og sanktionsscreening betyder for ejendomsbranchen

PEP står for politisk eksponeret person — en kategori, der omfatter personer med fremtrædende offentlige funktioner samt deres nære familiemedlemmer og tætte samarbejdspartnere. Sanktionslister er registre over personer, virksomheder og organisationer, som EU eller FN har pålagt restriktioner, typisk på grund af forbindelse til terrorfinansiering, organiseret kriminalitet eller sanktionsomgåelse. Når du som ejendomsmægler screener mod disse lister, undersøger du, om din kunde eller den reelle ejer bag en virksomhed optræder på dem.

Ejendomstransaktioner er særligt sårbare over for hvidvask, fordi fast ejendom er et effektivt middel til at integrere ulovlige midler i den legale økonomi. Store beløb kan flyttes i én enkelt handel, og ejendomsværdier kan manipuleres gennem overfakturering, underfakturering eller komplekse selskabsstrukturer. Derfor har Finanstilsynet i Danmark og EU-lovgivningen skærpet kravene til netop din branche.

For at overholde lovkravet uden at forsinke handelsforløbet anvender mange mæglere i dag et automatiseret PEP tjek, der erstatter de tidskrævende og fejlbehæftede manuelle opslag. Et digitalt værktøj kan på sekunder kontrollere en kunde mod både PEP-registre og EU’s konsoliderede sanktionsliste, dokumentere resultatet og gemme det som del af din kundekendskabsproces.

Hvilke transaktioner og relationer udløser screeningspligten

Screeningspligten er ikke begrænset til køberen i en ejendomshandel. Den omfatter alle parter, du etablerer et kundeforhold til, og den udløses på forskellige tidspunkter afhængigt af din rolle:

• Sælger: Når du indgår en formidlingsaftale, skal du kende din kunde — det vil sige sælgeren — og screene vedkommende, før du påbegynder salgsarbejdet.
• Køber: Så snart en køber afgiver et seriøst bud, og du som mægler faciliterer forhandlingen, etableres et kundeforhold, der kræver screening.
• Reelle ejere: Ved virksomhedskunder skal du identificere og screene de fysiske personer, der i sidste ende ejer eller kontrollerer selskabet — typisk personer med mere end 25 procent ejerskab eller kontrol.
• Lejere og udlejere: Administrerer du udlejningsejendomme, gælder pligten også ved indgåelse af lejekontrakter over en vis værdi eller varighed.
• Investorer og samarbejdspartnere: Ved ejendomsudvikling eller større transaktioner med eksterne investorer skal disse ligeledes screenes.

En typisk fejl er at vente med screeningen til handlen er ved at blive afsluttet. På det tidspunkt er du allerede i en situation, hvor du måske har brugt ressourcer på en kunde, du juridisk set ikke burde have arbejdet for. Screeningen skal ske ved etablering af kundeforholdet — ikke ved afslutning af det.

Konsekvenser ved manglende efterlevelse

Overser du screeningspligten, risikerer du både administrative og strafferetlige sanktioner. Finanstilsynet fører tilsyn med ejendomsmægleres overholdelse af hvidvaskloven og kan udstede påbud, offentliggøre kritik og i grove tilfælde indstille til politianmeldelse. Bødeniveauet for overtrædelser af hvidvasklovgivningen er steget markant med den seneste EU-lovgivning, og ansvaret påhviler ikke kun virksomheden, men kan også ramme den enkelte medarbejder, der har undladt at foretage de påkrævede kontroller.

Ud over de juridiske konsekvenser er der også en betydelig omdømmerisiko. Ejendomsbranchen er afhængig af tillid, og en sag om manglende compliance kan skade din forretning i årevis. Erhvervskunder og samarbejdspartnere forventer i stigende grad dokumentation for, at du har styr på dine KYC-processer.

Sådan bygger du en systematisk screeningsproces

En effektiv screeningsproces behøver ikke at lamme din daglige drift. Nøglen er at integrere kontrollen i din eksisterende onboarding af kunder, så den sker automatisk og dokumenteres korrekt. Her er de centrale elementer:

1. Fastlæg dine procedurer skriftligt. Hvidvaskloven kræver, at du har dokumenterede forretningsgange. Beskriv, hvornår screening skal ske, hvem der er ansvarlig, og hvordan resultaterne håndteres og arkiveres.

2. Identificér kunden og de reelle ejere. Ved privatpersoner kræves gyldig legitimation. Ved virksomheder skal du indhente CVR-oplysninger og identificere de fysiske personer bag selskabet.

3. Gennemfør screeningen tidligt. Kontrollen mod PEP- og sanktionslister skal ske, før du reelt påbegynder arbejdet for kunden. Brug et digitalt værktøj, der kan levere resultatet øjeblikkeligt.

4. Dokumentér og arkivér. Gem dokumentation for screeningen, herunder tidspunkt, resultat og eventuelle opfølgende handlinger. Oplysningerne skal opbevares i mindst fem år efter kundeforholdets ophør.

5. Etablér løbende overvågning. Ved længerevarende kundeforhold — eksempelvis administration af udlejningsejendomme — skal du sikre, at screeningen gentages ved væsentlige ændringer i kundens forhold.

Tjekliste: Screeningssituationer i ejendomshandel

Brug denne oversigt til at sikre, at du ikke overser en screeningspligt:

1. Indgåelse af formidlingsaftale med sælger
2. Modtagelse af seriøst købstilbud fra ny køber
3. Indgåelse af lejekontrakt med erhvervslejer eller privatlejer ved høj værdi
4. Optagelse af ny investor i et ejendomsprojekt
5. Etablering af samarbejde med ny underleverandør eller rådgiver i større transaktioner
6. Ændring i ejerforhold hos eksisterende virksomhedskunde

Ved blandede ejendomme, hvor både bolig og erhverv indgår, kan transaktionerne være særligt komplekse. Her kan du læse mere om, hvad du skal være opmærksom på ved blandet ejendom til bolig og erhverv.

Dit personlige ansvar som mægler

Det er væsentligt at forstå, at ansvaret for korrekt kundekendskab ikke kan outsources fuldstændigt. Du kan anvende digitale værktøjer til at udføre selve screeningen, men ansvaret for at vurdere resultatet og handle på det forbliver dit. Hvis en screening giver et hit — altså at en kunde optræder på en PEP- eller sanktionsliste — skal du foretage en konkret vurdering af, om kundeforholdet kan etableres, og i givet fald med hvilke skærpede foranstaltninger.

For PEP-kunder betyder det typisk, at du skal indhente yderligere dokumentation for midlernes oprindelse og formålet med transaktionen. For sanktionslistede personer eller virksomheder er udgangspunktet, at du ikke må etablere kundeforholdet — og i visse tilfælde har du pligt til at underrette Hvidvasksekretariatet under Statsadvokaten for Særlig Økonomisk og International Kriminalitet (SØIK).

Ved tvivl om fortolkningen af reglerne eller håndteringen af en konkret sag anbefales det at søge individuel rådgivning hos en advokat med speciale i hvidvasklovgivning. Finanstilsynets vejledninger giver også en detaljeret gennemgang af kravene til ejendomsmæglere og -administratorer.